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15 de Setembro de 2019

[Modelo] Ação de Resolução Contratual - Compromisso de Venda e Compra

Danilo Mariano de Almeida, Advogado
há 3 anos
[Modelo] Ação de Resolução Contratual - Compromisso de Venda e Compra.docx
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EXCELENTÍSSIMO JUÍZO DA _ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOROCABA/SP

James Tiberius Kirk, brasileiro, maior, capaz, capitão militar, portador do RG nº 0.000.000-0 SSP/SP e CPF nº 000.000.000-00, escritório profissional à Rua Estelar, nº 1.701, bairro Enterprise, na cidade de Sorocaba/SP, por seus advogados que esta subscrevem, regularmente constituídos por procuração “ad judicia” que segue acostada a estes, com endereço profissional à Av. Klingons, nº 6.325, bairro Centro, na cidade de Sorocaba/SP, endereço eletrônico advogado.adv@frotaestelar.com.br, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL, o que faz com fundamento no artigo 475 do Código Civil, em face de Spock, brasileiro, maior, capaz, solteiro, imediato oficial militar, portador do RG 00.000.000-0 SSP/SP e CPF 000.000.000-00, residente à Rua Jean Luc Picard, nº 1701-A, bairro Vulcano, na cidade de Sorocaba/SP, o que faz nas razões de fato e direito a seguir aduzidas.

1. Dos Fatos

Em 29 de julho de 2010, o autor, na qualidade de promitente vendedor se comprometeu a vender ao réu e este a comprar um imóvel situado nesta cidade de Sorocaba/SP, no loteamento “Doca Espacial”, individualizado como Lote 15, da Quadra 10.

Naquela ocasião, foi pactuado que o valor da venda seria de R$ 11.425,88 (onze mil quatrocentos e vinte e cinco reais e oitenta e oito centavos), que seriam pagos R$ 2.000,00 (dois mil reais) à título de entrada, parcelado em 04 parcelas iguais de R$ 500,00 (quinhentos reais) com o primeiro vencimento para 18.08.2010, e o valor residual seria pago em 36 parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 261,83 (duzentos e sessenta e um reais e oitenta e três centavos), vencendo a primeira em 15.12.2010, corrigidas a cada 12 meses de acordo com o índice do IGP-M FGV ou outro que vier a substituí-lo.

Ocorre que o réu está inadimplente desde 15.01.2011, num valor total de R$ 12.298,48 (doze mil duzentos e noventa e oito reais e quarenta e oito centavos) e, diante disso, o autor propôs medida judicial de notificação, que tramitou perante a 3ª Vara Cível desta comarca sob o nº 0000000-00.0000.8.00.0000, para que o réu fosse notificado da existência da presente dívida. Entretanto, o autor tentou de todas as formas notificá-lo e mesmo assim não foi encontrado, sendo a notificação efetivada via edital, com a constituição em mora do réu através de sentença.

Diante de tais fatos, até mesmo pelo fato do imóvel não possuir qualquer edificação ou melhoramento, é que o autor propõe a presente ação.

2. Dos Fundamentos de Direito

2.1 Da Resolução Contratual

O jurista Nelson Rosenvald[1] leciona que “a resolução é a consequência de fato superveniente à celebração do contrato, com efeito extintivo sobre a relação bilateral. O seu fundamento é a necessidade de manutenção de equilíbrio das partes no contexto contratual. Sendo rompido o justo equilíbrio pelo inadimplemento absoluto, caberá ao credor adimplente requerer judicialmente o desfazimento da obrigação.”.

Assim, diante de tais fatos, o Código Civil, no seu artigo 475 leciona que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento.

De outro modo, a parte lesada pelo inadimplemento contratual poderá requerer, ainda, perdas e danos em relação ao contrato, conforme disposição do artigo citado anteriormente.

Não obstante, o artigo 389 do Código Civilista leciona também, que “não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”.

Ademais, o Código Civil, no artigo 474 leciona que a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito e a tácita depende de interpelação judicial. Assim, a presente ação visa também executar cláusula contratual referente à rescisão de contrato previamente prevista no “instrumento de compromisso de venda e compra”.

É flagrante a inadimplência dos réus, de tal modo que a autora faz jus ao direito de resolver o compromisso de venda e compra, voltando a “res” ao “status quo ante”.

A jurisprudência da Egrégia Corte Paulista já se manifestou a respeito ao lecionar:

RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INADIMPLÊNCIA DOS COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES. Inadimplemento das obrigações assumidas que enseja a rescisão do contrato e tem por consequência a reintegração da autora na posse. O direito à moradia não enseja a manutenção do devedor na posse do imóvel. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 00129450720088260077 SP 0012945-07.2008.8.26.0077, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 12/12/2013, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/12/2013)

Outro fato que deve ser levado em consideração é que com a citação dos réus, estes podem purgar a mora e, caso não o façam o compromisso de venda e compra poderá ser resolvido. A jurisprudência da Corte Bandeirante também já se manifestou a respeito.

APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual. Interpelação prévia. Desnecessidade Mora “ex re”. Inteligência do artigo 397 do Código Civil. Ademais, a citação para a ação de rescisão de contrato de compra e venda é suficiente para permitir ao devedor a purgação da mora. Inadimplemento incontroverso. Sentença de procedência mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 31808620108260062 SP 0003180-86.2010.8.26.0062, Relator: José Carlos Ferreira Alves, Data de Julgamento: 11/12/2012, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/01/2013)

Deste modo, é a presente para resolver o contrato de compromisso de venda e compra, voltando a coisa ao “status quo ante” e extinguindo-se a relação contratual entre as partes.

2.2 Das Perdas e Danos

O réu realizou o pagamento do valor correspondente ao sinal (entrada), no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais) e uma parcela do plano de pagamento, no valor de R$ 261,83 (duzentos e sessenta e um reais e oitenta e três centavos).

Deste modo, com a resolução do contrato, o réu faz jus a devolução do valor depreendido. Entretanto, a título de indenização pelas despesas administrativas geradas, a autora tem direito a retenção de porção de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser ressarcido ao réu, conforme entendimento reiterado dos tribunais.

CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CARACTERIZAÇÃO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. DEDUÇÃO DE 10%. DESPESAS ADMINISTRATIVAS. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CABIMENTO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA EM PRIMEIRO GRAU. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Rescisão do ajuste. Devolução de parte das quantias pagas. Possibilidade. Aplicação das Súmulas nºs 1, 2 e 3 desta Corte. Valores a restituir. Atualização monetária desde o desembolso. Dedução do percentual de 10%. Despesas administrativas. Indenização pela ocupação do imóvel. Fixação em 0,5% do valor de mercado do bem. Computados sobre o período de inadimplemento. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação APL 02806876820098260000 SP 0280687-68.2009.8.26.0000 TJ-SP)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE "PRÉ-CONTRATO" DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RESCISÃO DECRETADA EM PRIMEIRO GRAU. ARGÜIÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL DOS RÉUS EM RECONVIR PARA POSTULAR A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PRELIMINAR AFASTADA. RECONHECIMENTO DO DIREITO DE RETENÇÃO DO VALOR DO IPTU DEVIDO DURANTE O TEMPO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. RECURSOS PROVIDOS NESSE TÓPICO. RETENÇÃO DE 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA SOBRE AS PARCELAS PAGAS. ART. 26, INCISO V DA LEI 6.766 /79. PERCENTUAL QUE ABRANGE GASTOS ADMINISTRATIVOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RETENÇÃO DE SINAL DE NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS DE FORMA FRACIONADA. INADMISSIBILIDADE. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA. IMPOSSIBILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS DEVIDAMENTE DISTRIBUÍDOS E COMPENSADOS. MANUTENÇÃO. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS. (TJ-PR - Apelação Cível AC 4287974 PR 0428797-4 TJ-PR)

Diante de tais fatos, é imperioso que do valor a ser ressarcido aos réus, seja deduzido o montante de 10% (dez por cento), conforme já consolidado pelos tribunais.

3. Dos Pedidos

Ante os fatos narrados, vem a autora, respeitosamente, perante Vossa Excelência requerer:

a) que seja o réu citado para que, querendo, apresente contestação a presente ação, sob pena de revelia, ou realize o pagamento integral do valor devido;

b) seja deferido o pedido de resolução contratual pleiteado pela autora, resolvendo o “Instrumento de Compromisso de Venda e Compra”, voltando a coisa ao “status quo ante”, consequentemente extinguindo-se a obrigação contratual existente entre as partes;

c) que sejam retidos 10% (dez por cento) sobre o valor a ser ressarcido ao réu, a título de compensação por despesas administrativas, conforme disposição do artigo 475 do Código Civil e entendimentos jurisprudenciais;

d) havendo contestação por parte dos réus, sejam estes condenados ao pagamento de honorários advocatícios a serem arbitrados nos moldes do artigo 85 do Código de Processo Civil, e;

e) protesta pela juntada de novas provas que se fizerem necessárias, tais como documentos, oitiva de testemunhas e todas àquelas admitidas em direito.

Dá-se a causa o valor de R$ 12.298,48 (doze mil duzentos e noventa e oito reais e quarenta e oito centavos).

Nestes termos,

Pede e espera deferimento.

Sorocaba/SP, data...

Advogado...

OAB...


[1] Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002 / Coordenador Cezar Peluso. – 10. Ed. Rev. E atual. – Barueri, SP: Manole, 2016.

5 Comentários

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Ótima peça Danilo, parabéns. continuar lendo

"James Tiberius Kirk"
Adoro essas referências nas peças haha :) continuar lendo

Este tema de rescisão de compromisso de compra e venda e reintegração é bem oportuno, especialmente para mim no que consulto ao Jusbrasil: Com receio de ter consequências pertinentes solicito comentários sobre um imóvel com a seguinte situação:
Em área urbana, com menos de 250 m² um galpão foi objeto de doação verbal a mais de 30 anos destinado a uso de uma religião que o reformou e adaptou para suas reuniões.
Desde esta doação até a presente data não houve uma pessoa física responsável pela ocupação do imóvel e a entidade religiosa sendo devidamente registrada e sem fins lucrativos não está apoiada pela lei da usucapião para a posse correspondente.
A placa de venda conduz a um dos membros religioso que informa ao comprador a necessidade de pleitear o beneficio da usucapião.
Entretanto, um dos herdeiros se manifesta contrário à venda e diz que não assinará o compromisso da venda.
O imóvel está sendo oferecido a outros grupos religiosos uma vez que o ocupante desses últimos anos se manifesta desinteressado em continuar ocupando-o.
Visto que a venda deverá ser assinada por uma pessoa física e não autorizada por herdeiro (s) e sem existir um documento original de doação tenho a perguntar se tal transação pode ser considerada lícita e quais as suas implicações legais caso ocorra da forma como se oferece.
Grato, hfsilv@hotmail.com. continuar lendo

Helio, boa tarde.
O seu caso não é tão simples de resolver e faz-se necessário uma análise mais aprofundada.
O grupo religioso, pode ser considerado pessoa jurídica, se possuir CNPJ e estiver cadastrado seu estatuto, por exemplo, e pessoa jurídica pode pleitear usucapião.
De outra banda, pode ser proposta uma adjudicação.
Mas, como eu disse, faz-se necessário análise mais aprofundada do caso.
Recomendo que você busque contato com um advogado, de sua confiança, e passe a ele todas as informações e documentações possíveis para análise do caso e propositura de uma solução.
Atenciosamente... continuar lendo

Olá! Gostaria de saber se tal ação, pelo valor da causa, poderia ser intentada perante o Juizado Especial Cível? continuar lendo